Коммерческая недвижимость: все о процедуре регистрации

Приобретая новый офис, склад или магазин, новому владельцу необходимо оформить право собственности на приобретенный объект и зарегистрировать его в ЕГРП. Процедура является обязательной, независимо от того, являются ли участники сделки (продавец и покупатель) юридическими или физическими лицами.

Несмотря на длинный перечень документов, которые нужно собрать для проведения регистрации, любой владелец приобретенного имущества может самостоятельно подать заявление и провести процедуру, не прибегая к услугам посредников и юристов. Сложности могут возникнуть только в ситуации, когда документы для оформления нуждаются в корректировке или перевыпуске. Все документы, которые подаются, должны быть оформлены согласно установленным правилам, не содержать исправлений.

Почему регистрация обязательна? На основании записи, внесенной в реестр, производится расчет кадастровой стоимости объекта. Именно эта сумма является базой налогообложения: налога на недвижимость, который придется платить ежегодно, налога с продажи (оплачивается после реализации имущества). На основании документов, поданных покупателем, также устанавливается и ставка для расчета налога.

Зарегистрировать право собственности обязаны все владельцы объектов коммерческой недвижимости. Согласно нормам закона, не является обязательной подача заявления исключительно для лиц, которые приобрели имущество до 1998 года. В этом случае внесение записи в госреестр является необязательным, но собственник может добровольно зарегистрировать право на владение недвижимостью.

Общий пакет документов и подача заявления

Общий перечень документов, которые необходимо представить в органы регистрации:

  • Документ, подтверждающий возникновение права на собственность.
  • Свидетельство о праве собственности продавца.
  • Платежный документ, подтверждающий оплату (с обязательным указанием реквизитов плательщика) государственной пошлины.
  • Техническая документация на объект.
  • Документы, подтверждающие личность и правовой статус продавца.

Документом, на основании которого покупатель получает право собственности, является договор купли продажи, дарственная или договор обмена, приватизации, размена или отделения части комплекса имущества. Также может быть представлено в качестве подтверждения свидетельство о праве наследования. Если в договоре прописан пункт о том, что он вступает в силу после подписания акта приема передачи помещения, необходимо приложить к пакету подписанный акт. Договор и акт должны быть переданы в органы регистрации в трех экземплярах.

Кроме договора, подтверждающего заключение сделки, необходимо подать старое свидетельство (на право собственности) на объект коммерческой недвижимости продавца. Квитанция об оплате пошлины прилагается к заявлению в обязательном порядке. Кроме того, если объект – отдельное здание, или комплекс построек, необходимо подготовить аналогичный пакет документов на участок.

Техническая документация


Технические документы на имущество и земельный участок, необходимые для оформления записи в госреестр о праве собственности:
  • Технический паспорт помещения.
  • План с подробной экспликацией.
  • Справка БТИ.
  • Кадастровый паспорт.

Необходимо проверить еще на этапе заключения сделки законность проведения всех работ по перепланировке и внесений изменений в инженерные и конструкционные части здания. Если работы проводились без получения специального разрешения и данные об изменениях не были отображены в технической документации, не внесены в ЕГРП – в регистрации будет отказано. Повторное проведение регистрации возможно только после устранения всех нарушений, выявленных в документах. Пошлину придется платить повторно. Необходимо узаконить перепланировку до подачи заявления.

Физическое, юридическое лицо: какие документы необходимы

Если покупатель объекта коммерческой недвижимости (офиса, склада) – физическое лицо, необходимо представить копии документов:

  • Паспорта.
  • Справки ИНН.

Для юридических лиц перечень документов выглядит следующим образом:

  • Свидетельство о регистрации.
  • Устав (последняя действующая редакция).
  • Протокол собрания учредителей с решением о проведении сделки.
  • Учредительный договор в действующей редакции.
  • Решение уполномоченного органа (приказ, протокол) о назначении руководителя.
  • Доверенность, заверенная нотариально, на проведение регистрации права собственности.

Если и продавец, и покупатель – юридические лица, необходимо собрать полный пакет учредительных документов для каждой из сторон.

Сроки оформления свидетельства

После подачи документов специалисты проведут полную проверку всех поданных справок, договоров. Проводится проверка юридической чистоты сделки, соответствие нормам технической документации состояния объекта.

После подачи заявления свидетельство выдается собственнику на протяжении 30 календарных дней. Если есть необходимость провести срочную регистрацию, можно доплатить за сокращения срока рассмотрения заявления. В этом случае свидетельство оформляется и выдается в течение нескольких рабочих дней.

Пошлина: сколько придется заплатить за регистрацию

С 2015 года размер государственной пошлины увеличен. Если оформляется право собственности физическим лицом, то сумма к оплате составит всего 2 тыс. рублей. Для собственников – юридических лиц стоимость регистрации составит 22 тыс. рублей.

Отдельно придется уплатить госпошлину за регистрацию права собственности на земельный участок, на котором расположен объект. Если потребуется внести изменения в запись в государственном реестре, размер пошлины составит 350 (для физлиц) и 1000 рублей (для юридических лиц).

Отдельно установлены размеры пошлины для других действий, требующих внесение записей в ЕГРП: регистрации залога, снятие обременения.

Оформление залога на коммерческую недвижимость: процедура

Лучшие условия кредитования доступны предприятиям, которые могут предоставить в залог высоколиквидную коммерческую недвижимость. Но процедура оформления кредита – достаточно сложная и может занять 1 – 2 месяца.

Из ограничений, которые действуют практически в каждом банке, необходимо отметить, что воспользоваться ипотечным кредитом на выгодных условиях могут только организации: предприниматели или предприятия. Кроме того, банк выдвигает собственные требования как к размеру оборота, рентабельности бизнеса, так и к качеству объекта, которое принимается в качестве залога.

Прежде всего, необходимо получить согласие банка для выдачи кредита. После согласования условий займа, потребуется заключить договор залога. Для подготовки документа придется представить банку следующие документы:

  • Учредительные документы организации.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Техническую документацию.
  • Заключение об оценке.

Провести оценку здания может только оценщик, уполномоченный банком. Обычно кредиторы предоставляют клиентам перечень аккредитованных организаций и независимых оценщиков. После подписания договора о залоге необходимо внести запись в реестр о залоге на объект недвижимости с наложением обременения.

Регистрация залога: перечень документов для регистрации

Перечень документов, которые предоставляются в органы регистрации, не отличается от стандартного при регистрации права собственности. Потребуется:

  • Правоустанавливающие документы участников сделки.
  • Договор залога (4 экземпляра).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Документ об уплате собственности.

Сложностей при оформлении залога обычно не возникает, ведь предварительную и тщательную проверку всех документов и самого объекта проводит служба безопасности и юристы банка, кроме того, дополнительные проверки состояния и соответствия документов обязательно выполняет оценщик.

Если во время действия кредитного договора вносятся изменения в договор залога, запись об изменениях обязательно вносится в ЕГРП. Дополнительно взимается плата в виде пошлины за каждое изменение записи. После окончания действия договора, или выполнения своих обязательств по кредиту в полном объеме, проводят снятие обременения с объекта. Для проведения снятия обременения потребуется участие кредитора: придется подавать совместное заявление или получить от банка доверенность на выполнение процедуры.

Оценить:
ОБСУДИТЬ
Комментарии: 0