Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году

Как известно, коммерческая недвижимость предназначена не для проживания, а для постоянного извлечения прибыли. Именно по этому данная категория и получила такое название. Нахождение коммерческой площади в рабочем состоянии гарантирует своему собственнику бесперебойный доход. К примеру, если владелец недвижимости не хочет или не может заниматься какой-либо деятельностью и использовать ее по назначению, то он всегда может сдать свое имущество в аренду. Пусть доход будет на много меньшим, нежели при запуске собственного дела, но зато стабильный и не требующий особых усилий. Арендные платежи будут поступать ежемесячно, и собственнику остается лишь поддерживать свои коммерческие квадратные метры в надлежащем состоянии. Именно по этому, случаи продажи коммерческой недвижимости встречаются довольно редко, и при таком раскладе обычно возникает ряд вопросов относительно процедуры продажи, необходимой документации и других особенностей.

В нашей статье мы постараемся разобраться в особенностях продажи коммерческой недвижимости, а также расскажем о том, какие для этого требуются документы.

Продажа коммерческой недвижимости: основные особенности

Собственно процедура продажи коммерческой недвижимости мало чем отличается от продажи жилой. Т.е. перед тем, как размещать объявление или начинать переговоры с потенциальным покупателем, должен убедиться в том, что все документы в порядке. Конечно, в первую очередь мы имеем ввиду именно правоустанавливающие бумаги на бумаги на недвижимость, иначе ни о какой реализации не может идти и речи.

Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

  • недвижимость должна быть в собственности
  • отсутствие обременений
  • отсутствие притязаний третьих лиц
  • полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект. Подобные ограничения могут быть вызваны тем, что недвижимость находится в залоге, либо на нее некогда был наложен арест (арест на регистрационные действия с объектом), который до сих пор не снят. Очень часто собственники узнают о данных неблагоприятных обстоятельствах только тогда, когда в регистрационной палате им отказывают в регистрации перехода прав собственности. Поэтому, если вы решили реализовывать вашу коммерческую недвижимость, следует подать заявление в органы Росреестра на получение выписки из кадастрового паспорта. В данной выписке храниться вся необходимая информация относительно наличия/отсутствия обременений и каких-либо ограничений.

И на конец, необходимо убедится, что на данную недвижимость не претендуют другие лица. К примеру это могут быть бывшие компаньоны, наследники и т.д. Это может быть и не послужит серьезной помехой для продажи, но лишняя траты времени в таком случае вам точно обеспечена.

Какие документы нужны при продаже офиса: где и как их получить

Собственно документов, которые потребуются для продажи не так много, как может казаться на первый взгляд. К ним в обязательном порядке относятся следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на имущество
  • технический и кадастровый паспорта
  • квитанция об уплате государственной пошлины
  • и конечно договор купли-продажи

Относительно правоустанавливающих документов можно отметить. что в число таковых входят следующие: свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства. Т.е. список ничем не отличается от того, который бы требовался при продаже жилой недвижимости. Е если свидетельство о праве собственности утеряно, то его получение вновь, займет достаточно продолжительное время. Касаемо технического и кадастрового паспортов, то их, как в первый раз, так и при продаже недвижимости следует получать в отделения Росреестра и отдела БТИ соответственно.

При наличии вышеперечисленных бумаг, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, какой, кстати является типовым, и поэтому должен отвечать всем стандартным требованиям, о которых мы расскажем далее.

Как составить договор при продаже коммерческой недвижимости

При составлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание даже на те моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными. По общим правилам в договоре должны указываться следующие данные:

  • полные данные о сторонах договора
  • полное описание объекта: какого типа, точный адрес, этаж, местоположение и т.д.
  • площадь
  • сумма сделки
  • валюта для расчета
  • в какой форме будет производиться расчет
  • срок передачи объекта

При этом, законодательством не делается особых разграничений в требованиях к продавцам. Условия одинаковы для всех, независимо от того, в качестве реализатора выступает физическое или фирма.

После того когда договор заключен (который к стати с недавнего времени не обязательно регистрировать) можно подавать бумаги на регистрацию перехода прав собственности на объект. Занимаются данным оформлением регистрационные органы, входящие в структуру Министерства юстиции РФ.

Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости

В данном контексте далеко не все зависит от того, сколько именно времени недвижимость была в собственности, и в каком собственно статусе находится собственник. Если речь идет о продавце - физическом лице, то он освобождается от уплаты подоходного налога при том условии, что квадратные метры находились в собственности более 3 лет. Но данное правило, как известно распространяется на жилую недвижимость. Получается, что при реализации коммерческой недвижимости, налог в размере 13% уплачивается в любом случае. В данном случае законодатель разработал на наш взгляд не совсем корректное правило, включив в число доходов и средства с продажи недвижимости. Получается, что если мы продаем недвижимость за 10 млн. рублей, и уплачиваем 13% в виде налога, то в дальнейшем приобрести соразмерную проданной, недвижимость мы не сможем, т.к. у нас на руках останется только 8,7 млн. рублей. И наши будущие планы покупки недвижимости сразу после продажи, абсолютно не интересуют налоговые органы.

Если же в качестве продавца выступает ИП, то в данном случае все зависит от системы налогообложения, согласно которой действует ИП. Если это так называемая "упрощенка", то налог на прибыль составит 6%. Что касается юридических лиц, то помимо налога на прибыль, фирма уплачивает также и налог на добавленную стоимость.

Оценить:
ОБСУДИТЬ
Комментарии: 0